Beim Immobilienverkauf zählt nicht nur der Erlös – entscheidend ist, was nach Kosten und Steuern übrig bleibt. In Salzburg kommen mehrere Schritte zusammen, die Sie frühzeitig einplanen sollten. Wer von Anfang an für Transparenz sorgt, verhandelt souveräner und maximiert den Betrag, der am Ende auf dem Konto landet.
Maklerprovision – Leistung fair bezahlt
Ein starker Makler liefert Reichweite, Qualifizierung, Verhandlungsfähigkeit, Empathie und rechtliche Sicherheit. Üblich ist in Österreich eine Provision pro Partei. Achten Sie darauf, dass der Vertrag Leistungen, Laufzeit und Fälligkeit klar regelt.
Merken Sie sich:
Üblicher Rahmen: rund 3,6 % inkl. USt pro Partei
Fällig bei rechtsverbindlicher Vermittlung (beiderseits unterschriebenes Kaufanbot).
Privatverkauf spart Provision – erfordert aber Profi-Know-how und Zeit an anderer Stelle, um Risiko einer Rückabwicklung zu vermeiden.
Steuern – was anfällt
Die zentrale Abgabe des Verkäufers ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Grundlage ist der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Herstellkosten (ggf. angepasst um Instandsetzungen, Nebenkosten und Abschreibungen).
Neugrundstücke: 30 % vom Veräußerungsgewinn
Altgrundstücke: 4,2 % pauschal vom Verkaufserlös
Befreiungen: Hauptwohnsitz (2-Jahre-Regel bzw. 5-aus-10-Jahre), selbst errichtetes Gebäude
Für Käufer relevant: die Grunderwerbsteuer (i. d. R. 3,5 % vom Kaufpreis).
Notar, Anwalt und Treuhand
Ein rechtssicherer Kaufvertrag und eine saubere Treuhandabwicklung sind Pflicht. Kalkulieren Sie:
1-3 % des Kaufpreises zzgl. USt für Vertragserrichtung
Beglaubigungen, Grundbuchsanträge, Barauslagen
Treuhandentgelt für die sichere Zahlungsabwicklung
Grundverkehr-Abwicklung bei Ausländern
Tipp: Kostenvoranschlag einholen und genau festhalten, wer welche Gebühren trägt.
Grundbuch und Eintragungen
Nach Vertragsunterzeichnung folgen die Eintragungen im Grundbuch:
Eigentumseintragung: 1,1 % vom Kaufpreis
Hypothekeneintragung (falls Finanzierung): 1,2 % der Kreditsumme
Fixe Eingabegebühren (z. B. 81 € je Antrag)
Auch wenn meist der Käufer zahlt – klare Vereinbarungen vermeiden Streit.
Weitere Nebenkosten, die oft übersehen werden
Energieausweis (Pflicht, max. 10 Jahre alt) – ca. 500 bis 1000 € und mehr.
Gutachten/Fotos/Exposé/3D-Rundgang – höhere Nachfrage, bessere Gebote
Kleine Sanierungen (Maler, Silikon, Beschläge) – starker Preishebel
Home-Staging – lohnt sich besonders bei leeren Wohnungen
Unterlagenbeschaffung – Grundbuchauszug, Pläne, Protokolle, Bescheide
Räumung/Umzug/Entsorgung – oft erst spät im Blick
Wer zahlt was
Käufer: Trägt in der Regel
Grunderwerbsteuer
Eigene Maklerprovision
Eintragungsgebühren
Die Kosten für die Vertragserrichtung
Verkäufer: Übernimmt in der Regel
Eigene Maklerprovision
Eventuell anfallende Sanierungs- oder Reparaturkosten, Homestaging
Wichtig:
Alle Absprachen schriftlich festhalten
Vereinbarungen direkt im Kaufvertrag verankern
Verhandlungshebel des Verkäufers:
Kurze Fristen, klare Kommunikation, vollständige Unterlagen
Hohe Sichtbarkeit am Markt (mehr Bieter, bessere Preise)
Professionelle Präsentation, die den Wert plausibel macht
Kostenmatrix zum Abhaken
Maklervertrag unterschrieben? Leistungsumfang definiert?
Steuerliche Situation geprüft (ImmoESt, Befreiungen, Fristen)?
Kostenvoranschlag für Vertrag/Treuhand eingeholt?
Energieausweis gültig? Fotos/Exposé beauftragt?
Grundbuch, Pläne, Protokolle, Teilungserklärung vorhanden?
Räumungs-/Übergabekosten kalkuliert? Übergabeprotokoll vorbereitet?
Je klarer Ihre Matrix, desto leichter halten Sie Budgets und Termine ein.
Rechenbeispiel als Kompass
Angenommen, Verkaufspreis 450.000 €. Grobe Bandbreite möglicher Posten:
Maklerprovision Verkäufer: ~ 16.200 € inkl. USt
Vertrag/Notar/Anwalt: 4.500-9.000 €
Grundbuch/Eintragungen: ~ 4.950 € (1,1 % ohne Hypothek)
Energieausweis, Staging: 0,3–1,5 % des Preises
Zinsen/Betriebskosten – Leerstand kostet Geld
Ziel ist, jeden Euro Kosten in mehr Nachfrage oder Rechtssicherheit zu verwandeln.
Fazit: Planung schlägt Überraschung
Wer die Kostenstruktur kennt, verhandelt souverän und maximiert den Nettoerlös. Transparente Budgets, klare Verträge und professionelle Vermarktung machen den Unterschied. IMMORIST führt Sie durch alle Schritte – vom ersten Exposé bis zur letzten Eintragung.