Der Erhalt einer Immobilie durch Erbschaft kann mit steuerlichen Pflichten verbunden sein. In Österreich gibt es seit 2008 keine klassische Erbschaftsteuer mehr, dennoch können bei der Übertragung einer Immobilie Kosten in Form von Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer und Gebühren anfallen. Diese Kosten sind nicht zu unterschätzen, insbesondere wenn eine Immobilie verkauft oder auf mehrere Erben aufgeteilt wird. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Steuern und Abgaben anfallen, mit welchen Prozentsätzen Sie rechnen müssen und welche Möglichkeiten es gibt, die Steuerlast zu minimieren.
1. Grunderwerbsteuer auf geerbte Immobilien
Auch wenn keine Erbschaftsteuer mehr erhoben wird, fällt in vielen Fällen Grunderwerbsteuer an. Diese wird nach folgenden Regeln berechnet:
- Bei einer Erbschaft innerhalb der Familie (Kinder, Ehepartner, Enkel) beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5 % bis 2 % des Einheitswerts der Immobilie.
- Bei anderen Erben wird die Steuer auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie berechnet, meist mit 3,5 %.
- Eine vollständige Befreiung kann unter bestimmten Bedingungen, z. B. bei einer Schenkung unter Ehepartnern oder bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen, möglich sein.
Der Einheitswert einer Immobilie ist in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert, weshalb eine Erbschaft innerhalb der Familie steuerlich vorteilhafter sein kann. Es lohnt sich, frühzeitig eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast zu prüfen.
2. Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim späteren Verkauf
Wenn Sie eine geerbte Immobilie später verkaufen, fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Verkaufsgewinn an. Der aktuelle Steuersatz beträgt 30 % des erzielten Gewinns. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Steuer zu reduzieren oder sogar zu vermeiden.
Ausnahmen und Steuerbefreiungen
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Immobilie vom Erblasser mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, entfällt die ImmoESt.
- Altimmobilien: Immobilien, die vor dem März 2002 erworben wurden, unterliegen einer pauschalen Besteuerung mit einem reduzierten Steuersatz.
- Nachlassregelung: Wenn die Immobilie unverändert in den Besitz eines Erben übergeht und nicht verkauft wird, fällt keine ImmoESt an.
Wird eine geerbte Immobilie erst Jahre nach der Erbschaft verkauft, ist es ratsam, die steuerlichen Auswirkungen genau zu prüfen. In manchen Fällen kann es sich lohnen, die Immobilie vor einem Verkauf zu modernisieren oder steuerliche Vergünstigungen für Sanierungen zu nutzen.
3. Nebenkosten und Gebühren
Neben den Steuern fallen bei der Erbschaft einer Immobilie noch weitere Kosten an:
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 % des Verkehrswerts der Immobilie
- Notar- und Anwaltskosten: Diese variieren je nach Fall und können sich auf mehrere Tausend Euro belaufen.
- Beglaubigungs- und Verwaltungsgebühren: Diese sind notwendig, um die Eigentumsübertragung offiziell einzutragen.
- Bewertungsgebühren: Falls ein Sachverständiger den Verkehrswert der Immobilie bestimmen muss, fallen zusätzliche Kosten an.
Wenn mehrere Erben die Immobilie gemeinsam erben, können zudem Teilungskosten anfallen, falls sich die Erbengemeinschaft auf eine Veräußerung mit Aufteilung einigt.
4. Strategien zur Steueroptimierung
Um die steuerliche Belastung einer geerbten Immobilie zu minimieren, gibt es verschiedene Strategien:
- Schenkungen zu Lebzeiten: Durch eine frühzeitige Übertragung der Immobilie als Schenkung können Freibeträge genutzt und eine hohe Steuerlast vermieden werden.
- Nutzung als Hauptwohnsitz: Wenn der Erbe die Immobilie selbst bewohnt, können unter Umständen Steuervergünstigungen genutzt werden.
- Sanierungsmaßnahmen nutzen: Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen gibt es steuerliche Förderungen, die auch nach einer Erbschaft genutzt werden können.
Eine fundierte Planung mit einem Steuerberater oder einem Sanierungsberater der Wohnbauförderstelle kann helfen, hohe Kosten zu vermeiden und langfristige Vorteile zu sichern.
5. Fallbeispiel: Erbschaft einer Immobilie in Wien
Anna erbt von ihrer Großmutter eine Eigentumswohnung in Wien mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro. Da es sich um eine Erbschaft innerhalb der Familie handelt, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Einheitswerts berechnet. Dieser beträgt 80.000 Euro, sodass sich die Steuer auf 2 % von 80.000 Euro = 1.600 Euro beläuft.
Drei Jahre später entscheidet sich Anna, die Wohnung zu verkaufen. Da ihre Großmutter die Wohnung über 40 Jahre besessen und selbst bewohnt hat, greift die Hauptwohnsitzbefreiung und es fällt keine Immobilienertragsteuer an. Hätte sie die Wohnung sofort verkauft, wäre die Steuerlast deutlich höher gewesen.
Dieses Beispiel zeigt, dass eine durchdachte Planung und die Berücksichtigung steuerlicher Ausnahmen große finanzielle Vorteile bringen können.
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