Recht & SteuernLaw & tax
Die Besteuerung von Immobilien ist ein vielschichtiges und oft herausforderndes Thema, das sowohl private Eigentümer als auch Investoren betrifft. Immobilien gelten als wertstabile Anlageform, doch steuerliche Aspekte spielen eine wesentliche Rolle bei Kauf, Besitz und Verkauf. Von der Grunderwerbsteuer über die laufende Grundsteuer bis hin zur Immobilienertragsteuer gibt es zahlreiche Regelungen, die entscheidenden Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilie haben können.Taxing property is a multi-layered and often challenging topic that affects both private owners and investors. Real estate is regarded as a value-stable form of investment, yet tax aspects play an essential role in buying, owning and selling. From real-estate transfer tax through ongoing property tax to capital-gains tax, there are numerous rules that can have a decisive influence on a property's profitability.
Eine fundierte Kenntnis der steuerlichen Rahmenbedingungen ist daher essenziell, um unnötige Kosten zu vermeiden und mögliche steuerliche Vorteile zu nutzen. Gerade in Österreich sind spezifische gesetzliche Vorgaben zu beachten, die je nach Nutzung und Veräußerung einer Immobilie unterschiedlich ausfallen können. In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Steuerarten, deren Berechnung und mögliche Optimierungsstrategien, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.A sound understanding of the tax framework is therefore essential in order to avoid unnecessary costs and take advantage of possible tax benefits. In Austria in particular, specific legal requirements apply that can differ depending on how a property is used and sold. In this article you will receive a comprehensive overview of the most important types of tax, how they are calculated and possible optimisation strategies, so that you can make well-informed decisions.
1. Grunderwerbsteuer: Einmalige Steuer beim Kauf1. Real-estate transfer tax: a one-off tax on purchase
Beim Erwerb einer Immobilie in Österreich wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises. Beim Erwerb innerhalb der Familie gelten reduzierte Steuersätze von 0,5 % bis 2 %, abhängig vom Verwandtschaftsgrad.When acquiring a property in Austria, real-estate transfer tax becomes due. As a rule this is 3.5 % of the purchase price. For acquisitions within the family, reduced rates of 0.5 % to 2 % apply, depending on the degree of kinship.
Die Steuer wird in der Regel vom Käufer gezahlt und ist eine bedeutende einmalige Belastung beim Immobilienkauf. Darüber hinaus sollte beachtet werden, dass es unter bestimmten Bedingungen möglich ist, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer zu erhalten, etwa bei Schenkungen oder Erbschaften.The tax is usually paid by the buyer and is a significant one-off cost when buying a property. It should also be noted that, under certain conditions, an exemption from transfer tax is possible, for instance in the case of gifts or inheritances.
2. Grundsteuer: Jährliche Belastung für Eigentümer2. Property tax: an annual cost for owners
Jeder Immobilieneigentümer ist verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen. Diese wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt und hängt von mehreren Faktoren ab:Every property owner is obliged to pay property tax. It is set by the respective municipality and depends on several factors:
- Einheitswert der Immobilie: Dieser wird von der Finanzbehörde auf Basis eines gesetzlich vorgegebenen Berechnungsschemas ermittelt.Assessed value of the property: this is determined by the tax authority on the basis of a legally prescribed calculation scheme.
- Grundsteuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Faktor, der mit dem Einheitswert multipliziert wird.Property-tax base figure: a legally defined factor that is multiplied by the assessed value.
- Hebesatz der Gemeinde: Jede Gemeinde kann den Hebesatz individuell festlegen, wodurch die Höhe der Grundsteuer regional unterschiedlich ausfallen kann.Municipal multiplier: each municipality can set its own multiplier, so the level of property tax can vary from region to region.
Eine geplante Grundsteuerreform könnte in Zukunft neue Bewertungsmethoden einführen, weshalb es sinnvoll ist, sich frühzeitig über mögliche Änderungen zu informieren.A planned property-tax reform could introduce new valuation methods in future, which is why it makes sense to find out about possible changes early on.
3. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen3. Income tax on rental income
Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben. Dabei können verschiedene Kosten steuermindernd geltend gemacht werden, darunter:Anyone who lets a property must declare the rental income in their income-tax return. Various costs can be claimed to reduce the tax, including:
- Schuldzinsen für Finanzierungen: Zinsen, die für ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie anfallen, sind als Werbungskosten absetzbar.Interest on financing: interest on a loan used to finance the property is deductible as an income-related expense.
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Erhaltungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar, sofern sie nicht als nachträgliche Anschaffungskosten gelten.Maintenance and repair costs: costs for repairs, renovations or upkeep are tax-deductible, provided they do not count as subsequent acquisition costs.
- Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie: Meist kann der Gebäudewert mit 1,5 % jährlich abgeschrieben werden. Denkmalgeschützte Gebäude oder thermisch sanierte Objekte können in manchen Fällen höhere Abschreibungssätze nutzen.Depreciation (AfA) on the property: the building value can usually be depreciated at 1.5 % per year. Listed buildings or thermally refurbished properties can in some cases use higher depreciation rates.
- Verwaltungskosten und Maklergebühren: Gebühren für professionelle Hausverwaltungen oder Maklerleistungen können in voller Höhe abgesetzt werden.Management costs and agent's fees: fees for professional property management or agency services are fully deductible.
- Betriebskosten und Nebenkosten: Kosten für Müllentsorgung, Hausmeisterdienste, Grundsteuer und Versicherungen zählen ebenfalls zu den absetzbaren Ausgaben.Operating and ancillary costs: costs for waste disposal, caretaker services, property tax and insurance also count among the deductible expenses.
- Abschreibungen für Abnutzung (AfA) von Inventar: Wenn die Immobilie möbliert vermietet wird, können Einrichtungsgegenstände wie Küche oder Möbel über mehrere Jahre abgeschrieben werden.Depreciation (AfA) of furnishings: if the property is let furnished, items such as the kitchen or furniture can be depreciated over several years.
Darüber hinaus gibt es steuerliche Förderungen für thermische Sanierungen, Umbauten für Barrierefreiheit und ökologische Modernisierungen. Hier können bestimmte Investitionen durch Sonderabschreibungen oder staatliche Zuschüsse gefördert werden.In addition, there are tax incentives for thermal renovations, conversions for accessibility and ecological modernisations. Here, certain investments can be supported through special depreciation or state grants.
Eine detaillierte Buchführung und eine vorausschauende Finanzplanung helfen dabei, steuerliche Vorteile optimal auszunutzen. Wer sich umfassend informiert und professionelle Beratung in Anspruch nimmt, kann seine Steuerlast deutlich reduzieren und das volle Potenzial seiner Immobilie ausschöpfen.Detailed bookkeeping and forward-looking financial planning help make the most of tax advantages. Anyone who informs themselves thoroughly and seeks professional advice can significantly reduce their tax burden and realise the full potential of their property.
4. Immobilienertragsteuer: Vermeidung durch Haltefrist4. Property capital-gains tax: avoidance through the holding period
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Steuer auf den Gewinn beim Verkauf von Immobilien. Der allgemeine Steuersatz beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Es gibt jedoch Ausnahmen:Property capital-gains tax (ImmoESt) is a tax on the profit from selling property. The general rate is 30 % of the capital gain. There are, however, exceptions:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, fällt keine Immobilienertragsteuer an.Main-residence exemption: if the property has been used as a main residence for at least two continuous years or for five years within the last ten, no capital-gains tax applies.
- Spekulationsfrist für Altimmobilien: Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, unterliegen einer pauschalen Steuerregelung mit einem reduzierten Steuersatz.Speculation period for old properties: properties acquired before 31 March 2002 are subject to a flat-rate tax scheme at a reduced rate.
Eine steuerliche Beratung ist sinnvoll, um Möglichkeiten zur Optimierung zu prüfen und steuerliche Belastungen zu minimieren.Tax advice is worthwhile in order to examine options for optimisation and to minimise tax burdens.
5. Erbschaft- und Schenkungsteuer5. Inheritance and gift tax
In Österreich wurde die Erbschaft- und Schenkungsteuer abgeschafft. Dennoch unterliegen unentgeltliche Übertragungen der Immobilienertragsteuer sowie der Grunderwerbsteuer. Die Steuerlast hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Einheitswert der Immobilie ab. Eine sorgfältige Planung kann helfen, unnötige Kosten zu vermeiden.In Austria, inheritance and gift tax has been abolished. Nevertheless, gratuitous transfers are subject to property capital-gains tax and real-estate transfer tax. The tax burden depends on the degree of kinship and the property's assessed value. Careful planning can help avoid unnecessary costs.
6. Weitere steuerliche Aspekte bei Immobilien6. Further tax aspects of property
Neben den bereits genannten Steuerarten gibt es weitere relevante steuerliche Regelungen für Immobilienbesitzer:Besides the types of tax already mentioned, there are further relevant tax rules for property owners:
- Umsatzsteuer bei Vermietung: Wohnraumvermietung ist in der Regel umsatzsteuerbefreit (im Rahmen der „kleinen Vermietung“ bis zur jeweiligen Umsatzgrenze), während gewerbliche Vermietung mit 20 % Umsatzsteuer belegt wird.VAT on letting: residential letting is generally exempt from VAT (within the scope of "small-scale letting" up to the applicable turnover threshold), whereas commercial letting is subject to 20 % VAT.
- Gewerbesteuer: In Österreich fällt keine Gewerbesteuer auf Immobilienerträge an, außer bei gewerblichen Bauträgern oder umfangreicher gewerblicher Tätigkeit.Trade tax: in Austria no trade tax is levied on property income, except for commercial developers or extensive commercial activity.
- Abschreibungsmöglichkeiten: Neben der linearen Abschreibung gibt es Sonderabschreibungen für energetische Sanierungen und Denkmalimmobilien.Depreciation options: alongside straight-line depreciation, there are special depreciation allowances for energy-efficiency renovations and listed properties.
- Bauabzugsteuer: Bei grenzüberschreitenden Bauleistungen kann eine Bauabzugsteuer anfallen.Construction withholding tax: cross-border construction services may attract a construction withholding tax.
Steuerliche Sonderregelungen können gezielt genutzt werden, um Kosten zu senken und steuerliche Vorteile zu maximieren. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann helfen, Potenziale optimal auszuschöpfen und langfristig finanzielle Vorteile zu sichern.Special tax provisions can be used deliberately to lower costs and maximise tax advantages. Early tax advice can help exploit potential to the full and secure financial benefits in the long term.
IMMORIST: Ihr Partner für Immobilien in ÖsterreichIMMORIST: your partner for property in Austria
Die Besteuerung von Immobilien ist vielschichtig und erfordert eine genaue Planung. Ob Kauf, Vermietung oder Verkauf, Steueraspekte spielen eine wesentliche Rolle und sollten von Eigentümern sowie Investoren stets beachtet werden. Eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerexperten kann helfen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und Steueroptimierungen zu nutzen.Property taxation is complex and requires precise planning. Whether buying, letting or selling, tax aspects play an essential role and should always be considered by owners and investors alike. Early advice from a tax expert can help avoid financial disadvantages and make use of tax optimisations.
IMMORIST unterstützt Sie bei jedem Schritt:IMMORIST supports you at every step:
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FazitConclusion
Ein fundiertes Wissen über die verschiedenen Steuerarten, deren Berechnung und Optimierungsmöglichkeiten bietet einen entscheidenden Vorteil für langfristige und profitable Immobilieninvestitionen. Wer sich frühzeitig informiert und professionelle Beratung in Anspruch nimmt, kann seine Steuerlast effektiv minimieren und sein Immobilienportfolio optimal gestalten.Sound knowledge of the various types of tax, how they are calculated and how they can be optimised offers a decisive advantage for long-term and profitable property investments. Anyone who informs themselves early and seeks professional advice can effectively minimise their tax burden and shape their property portfolio optimally.
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HinweisNote
Stand: 05.02.2025. IMMORIST® Copyright, All Rights Reserved © 2025. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder fachliche Beratung dar.As of 05/02/2025. IMMORIST® Copyright, All Rights Reserved © 2025. The contents of this article were carefully researched. Nevertheless we accept no liability for the accuracy, completeness or timeliness of the information. This article serves general information only and does not constitute legal or professional advice.
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