VerkaufenSelling
Beim Immobilienverkauf zählt nicht nur der Erlös, entscheidend ist, was nach Kosten und Steuern übrig bleibt. In Salzburg kommen mehrere Schritte zusammen, die Sie frühzeitig einplanen sollten. Wer von Anfang an für Transparenz sorgt, verhandelt souveräner und maximiert den Betrag, der am Ende auf dem Konto landet.When selling a property, it is not only the proceeds that count, what really matters is what remains after costs and taxes. In Salzburg several steps come together that you should plan for early. Those who create transparency from the outset negotiate more confidently and maximise the amount that ultimately lands in their account.
Maklerprovision - Leistung fair bezahltAgent's commission - service fairly paid for
Ein starker Makler liefert Reichweite, Qualifizierung, Verhandlungsfähigkeit, Empathie und rechtliche Sicherheit. Üblich ist in Österreich eine Provision pro Partei. Achten Sie darauf, dass der Vertrag Leistungen, Laufzeit und Fälligkeit klar regelt.A strong agent delivers reach, buyer qualification, negotiating skill, empathy and legal certainty. In Austria it is customary to charge a commission per party. Make sure the contract clearly sets out the services, the term and when payment is due.
Merken Sie sich:Keep in mind:
- Üblicher Rahmen: rund 3,6 % inkl. USt pro Partei.Usual range: around 3.6 % incl. VAT per party.
- Fällig bei rechtsverbindlicher Vermittlung (beiderseits unterschriebenes Kaufanbot).Due upon a legally binding brokerage (a purchase offer signed by both sides).
- Ein Privatverkauf spart die Provision, erfordert aber Profi-Know-how und Zeit an anderer Stelle, um das Risiko einer Rückabwicklung zu vermeiden.A private sale saves the commission, but demands professional know-how and time elsewhere to avoid the risk of a sale being unwound.
Steuern - was anfälltTaxes - what applies
Die zentrale Abgabe des Verkäufers ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Grundlage ist der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Herstellkosten (gegebenenfalls angepasst um Instandsetzungen, Nebenkosten und Abschreibungen).The seller's central charge is property capital-gains tax (ImmoESt). The basis is the profit: sale price minus acquisition and construction costs (adjusted where applicable for refurbishments, ancillary costs and depreciation).
- Neugrundstücke: 30 % vom Veräußerungsgewinn."New" properties: 30 % of the capital gain.
- Altgrundstücke: 4,2 % pauschal vom Verkaufserlös."Old" properties: a flat 4.2 % of the sale proceeds.
- Befreiungen: Hauptwohnsitz (2-Jahres-Regel bzw. 5 aus 10 Jahren), selbst errichtetes Gebäude.Exemptions: main residence (the 2-year rule or 5 out of 10 years), self-built home.
Für Käufer relevant: die Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 % vom Kaufpreis).Relevant for buyers: the real-estate transfer tax (usually 3.5 % of the purchase price).
Notar, Anwalt und TreuhandNotary, lawyer and escrow
Ein rechtssicherer Kaufvertrag und eine saubere Treuhandabwicklung sind Pflicht. Kalkulieren Sie:A legally watertight purchase contract and a clean escrow handling are essential. Budget for:
- 1-3 % des Kaufpreises zzgl. USt für die Vertragserrichtung.1-3 % of the purchase price plus VAT for drawing up the contract.
- Beglaubigungen, Grundbuchsanträge, Barauslagen.Certifications, land-register applications, cash disbursements.
- Treuhandentgelt für die sichere Zahlungsabwicklung.Escrow fee for secure payment processing.
- Grundverkehr-Abwicklung bei ausländischen Käufern.Land-transfer clearance in the case of foreign buyers.
Tipp: Kostenvoranschlag einholen und genau festhalten, wer welche Gebühren trägt.Tip: obtain a cost estimate and record precisely who bears which fees.
Grundbuch und EintragungenLand register and entries
Nach Vertragsunterzeichnung folgen die Eintragungen im Grundbuch:After the contract is signed, the entries in the land register follow:
- Eigentumseintragung: 1,1 % vom Kaufpreis.Registration of ownership: 1.1 % of the purchase price.
- Hypothekeneintragung (falls Finanzierung): 1,2 % der Kreditsumme.Mortgage registration (if financed): 1.2 % of the loan amount.
- Fixe Eingabegebühren (z. B. 81 € je Antrag).Fixed filing fees (e.g. €81 per application).
Auch wenn meist der Käufer zahlt, klare Vereinbarungen vermeiden Streit.Even though the buyer usually pays, clear agreements prevent disputes.
Weitere Nebenkosten, die oft übersehen werdenFurther ancillary costs that are often overlooked
- Energieausweis (Pflicht, max. 10 Jahre alt), ca. 500 bis 1.000 € und mehr.Energy performance certificate (mandatory, max. 10 years old), roughly €500 to €1,000 and more.
- Gutachten/Fotos/Exposé/3D-Rundgang, höhere Nachfrage, bessere Gebote.Survey/photos/brochure/3D tour, higher demand, better offers.
- Kleine Sanierungen (Maler, Silikon, Beschläge), starker Preishebel.Small refurbishments (painting, sealant, fittings), a powerful lever on price.
- Home-Staging, lohnt sich besonders bei leeren Wohnungen.Home staging, especially worthwhile for empty apartments.
- Unterlagenbeschaffung, Grundbuchauszug, Pläne, Protokolle, Bescheide.Obtaining documents, land-register extract, plans, minutes, official notices.
- Räumung/Umzug/Entsorgung, oft erst spät im Blick.Clearance/move/disposal, often only considered late.
Wer zahlt wasWho pays what
Käufer: trägt in der RegelBuyer: usually bears
- GrunderwerbsteuerReal-estate transfer tax
- eigene MaklerprovisionTheir own agent's commission
- EintragungsgebührenRegistration fees
- die Kosten für die VertragserrichtungThe cost of drawing up the contract
Verkäufer: übernimmt in der RegelSeller: usually covers
- eigene MaklerprovisionTheir own agent's commission
- eventuell anfallende Sanierungs- oder Reparaturkosten, Home-StagingAny refurbishment or repair costs and home staging
Wichtig:Important:
- Alle Absprachen schriftlich festhalten.Put all agreements in writing.
- Vereinbarungen direkt im Kaufvertrag verankern.Anchor the agreements directly in the purchase contract.
Verhandlungshebel des Verkäufers:The seller's negotiating levers:
- kurze Fristen, klare Kommunikation, vollständige UnterlagenShort deadlines, clear communication, complete documents
- hohe Sichtbarkeit am Markt (mehr Bieter, bessere Preise)High visibility on the market (more bidders, better prices)
- professionelle Präsentation, die den Wert plausibel machtProfessional presentation that makes the value plausible
Kostenmatrix zum AbhakenA cost checklist to tick off
- Maklervertrag unterschrieben? Leistungsumfang definiert?Agency agreement signed? Scope of services defined?
- Steuerliche Situation geprüft (ImmoESt, Befreiungen, Fristen)?Tax situation checked (ImmoESt, exemptions, deadlines)?
- Kostenvoranschlag für Vertrag/Treuhand eingeholt?Cost estimate for contract/escrow obtained?
- Energieausweis gültig? Fotos/Exposé beauftragt?Energy certificate valid? Photos/brochure commissioned?
- Grundbuch, Pläne, Protokolle, Teilungserklärung vorhanden?Land register, plans, minutes, deed of division available?
- Räumungs-/Übergabekosten kalkuliert? Übergabeprotokoll vorbereitet?Clearance/handover costs calculated? Handover protocol prepared?
Je klarer Ihre Matrix, desto leichter halten Sie Budgets und Termine ein.The clearer your checklist, the easier it is to keep to budgets and deadlines.
Rechenbeispiel als KompassA worked example as your compass
Angenommen, der Verkaufspreis beträgt 450.000 €. Grobe Bandbreite möglicher Posten:Assume a sale price of €450,000. A rough range of possible items:
- Maklerprovision Verkäufer: ca. 16.200 € inkl. USt.Seller's agent commission: approx. €16,200 incl. VAT.
- Vertrag/Notar/Anwalt: 4.500-9.000 €.Contract/notary/lawyer: €4,500-9,000.
- Grundbuch/Eintragungen: ca. 4.950 € (1,1 % ohne Hypothek).Land register/entries: approx. €4,950 (1.1 % without a mortgage).
- Energieausweis, Staging: 0,3-1,5 % des Preises.Energy certificate, staging: 0.3-1.5 % of the price.
- Zinsen/Betriebskosten, Leerstand kostet Geld.Interest/running costs, vacancy costs money.
Ziel ist, jeden Euro Kosten in mehr Nachfrage oder Rechtssicherheit zu verwandeln.The goal is to turn every euro of cost into more demand or greater legal certainty.
Fazit: Planung schlägt ÜberraschungConclusion: planning beats surprises
Wer die Kostenstruktur kennt, verhandelt souverän und maximiert den Nettoerlös. Transparente Budgets, klare Verträge und professionelle Vermarktung machen den Unterschied. IMMORIST führt Sie durch alle Schritte, vom ersten Exposé bis zur letzten Eintragung.Those who know the cost structure negotiate confidently and maximise their net proceeds. Transparent budgets, clear contracts and professional marketing make the difference. IMMORIST guides you through every step, from the first brochure to the final land-register entry.
HinweisNote
Stand: 06.09.2025. IMMORIST® Copyright, All Rights Reserved © 2025. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder fachliche Beratung dar.As of 06/09/2025. IMMORIST® Copyright, All Rights Reserved © 2025. The contents of this article were carefully researched. Nevertheless we accept no liability for the accuracy, completeness or timeliness of the information. This article serves general information only and does not constitute legal or professional advice.
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